LES TRAVAUX DE COPROPRIÉTÉ

LES TRAVAUX DE COPROPRIÉTÉ

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Les travaux à effectuer sur les parties communes sont engagés par le syndic. Selon l’importance de ces travaux, ils peuvent tantôt être laissés à la libre initiative du syndic, tantôt faire l’objet d’un vote par les copropriétaires à des majorités différentes selon leur catégorie.

La loi distingue les travaux privatifs et les travaux d’intérêt collectif en fonction de la répartition « parties privatives » et « parties communes » de l’immeuble.

Les travaux privatifs sont réalisés, en principe, par le copropriétaire sur le local privatif.

Le syndicat est, en principe, le seul habilité à réaliser les travaux d’intérêt collectif portant sur les parties communes. On peut distinguer plusieurs catégories de travaux de copropriété :

Les travaux d’entretien ; Les travaux d’amélioration ; Les travaux urgents.

La mise en concurrence pour les marchés de travaux

Lorsque les travaux envisagés dépassent un certain montant décidé par l’assemblée générale, le syndic doit faire établir plusieurs devis. Cette mise en concurrence s’impose aussi bien pour les travaux d’entretien que pour les travaux plus importants, car elle s’impose, en réalité, à tous les contrats autres que le contrat de syndic.

Le seuil de montant de travaux à partir duquel le syndic doit obtenir plusieurs devis est fixé par les copropriétaires en assemblée générale. C’est au syndic d’inscrire cette décision à l’ordre du jour.

En outre, certains travaux réalisés dans les parties privatives peuvent modifier les parties communes. Dans ce cas, une autorisation de l’assemblée générale est nécessaire pour permettre au copropriétaire d’entreprendre ses travaux.

Les travaux d’entretien

Sont considérés comme des travaux d’entretien, de réparation et de réfection :

Soit les parties communes (toiture, gros œuvre, entrées, escaliers, paliers, cours et canalisations communes, voies d’accès, parcs de stationnement, etc.)                                                                                                                   Soit les éléments d’équipement collectif (chauffage collectif, ascenseurs, etc.).

Les travaux de sécurité des ascenseurs sont un cas particulier.

Les petits entretiens sont laissés à la seule initiative du syndic et c’est tant mieux. En effet, il ne serait pas simple d’avoir à solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires à chaque fois qu’une ampoule doit être changée dans le hall de l’immeuble !

En revanche, quand les travaux excèdent le cadre normal d’intervention car il s’agit de gros entretiens (réfection d’une toiture, peinture de la cage d’escalier, grosse réparation de la chaudière…), l’assemblée générale doit être sollicitée et se prononcer alors à la majorité simple (article 24 de la loi). Entrent dans cette catégorie tous les travaux de remplacement à l’identique.

Toutefois, il est souvent bien compliqué de différencier les travaux d’entretien indispensables au maintien de l’immeuble en l’état des travaux d’amélioration qui doivent être décidés à une plus forte majorité.

L’entretien des chaudières

L’entretien des chaudières doit obligatoirement être effectué tous les ans par un professionnel qualifié. Il établit une attestation à conserver au moins deux ans par le syndic car elle peut faire l’objet d’un contrôle.

Dans les grands immeubles, si les chaudières ont une très forte puissance (à partir de 400 kW), des contrôles de l’efficacité énergétique et des émissions polluantes doivent par ailleurs être effectués périodiquement par un organisme accrédité sous peine de sanction pénale.

Qui paye les travaux ?

Pour les travaux sur les parties communes, chaque copropriétaire contribue aux dépenses en fonction des tantièmes de propriété attribués à son (ses) lot(s).

Pour les travaux relatifs aux éléments d’équipement collectifs, les dépenses sont réparties en fonction de « l’utilité objective » de ces éléments pour chaque lot. Le copropriétaire est tenu de participer à ces charges dès lors qu’il a la possibilité objective de bénéficier de ces équipements sans tenir compte de l’utilisation effective.

Les travaux d’amélioration

Sont considérés comme travaux d’amélioration ceux qui apportent un élément de confort nouveau à l’immeuble, tels un ascenseur, un interphone-digicode, un ravalement important touchant également à l’étanchéité… La décision d’entreprendre de tels travaux doit être prise par les copropriétaires lors d’une assemblée générale.

Vote des travaux d’amélioration

Leur coût est souvent important, c’est pourquoi la loi prévoit une majorité plus importante pour décider de leur mise en œuvre.

Toutefois, la double majorité de l’article 26 qu’il fallait obtenir pour de tels travaux jusqu’au 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de la loi « Alur », n’est plus requise. Désormais, c’est une majorité plus facile à obtenir qui est nécessaire, celle de l’article 25 (loi du 10 juillet 1965). Ce type de décision est donc désormais voté à la majorité des voix de tous les copropriétaires, afin de permettre que soient adoptées plus facilement les résolutions de travaux d’amélioration.

Cela signifie que la décision doit recueillir la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble qu’ils soient ou non présents ou représentés.

Toutefois, si la résolution n’obtient pas cette majorité absolue lors du vote, il n’est pas prévu de pouvoir proposer de revoter cette résolution, cette fois à la majorité simple de l’article 24, même si elle a obtenu le tiers des voix de tous les copropriétaires lors du vote. En effet, cette deuxième chance qui est laissée aux copropriétaires de pouvoir voter une deuxième fois une même résolution à une majorité plus souple est réservée à certains travaux, mais pas à ceux comportant transformation, addition ou amélioration.

Lorsque des travaux d’amélioration sont décidés par l’assemblée générale, chacun est obligé de participer aux dépenses correspondantes, et ce proportionnellement à l’avantage qu’il en tire ou plus simplement au prorata de ses tantièmes.

Toutefois, les copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord à la décision peuvent demander un paiement échelonné des travaux.

Paiement échelonné des travaux

Les copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord à la décision de travaux peuvent obtenir un échelonnement des paiements sur dix ans. Il s’agit des copropriétaires opposants ou abstentionnistes et des copropriétaires absents et non représentés.

La demande de cet échelonnement doit être notifiée au syndic dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale ayant décidé des travaux concernés.

Les copropriétaires doivent donc en faire la demande soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par télécopie avec récépissé adressé au syndic.

Le copropriétaire qui paie les travaux de manière échelonnée verse chaque année un dixième de sa quote-part. Si la copropriété a emprunté pour financer les travaux, les annuités incluent les intérêts d’emprunt.

En revanche, si le syndicat n’a pas contracté d’emprunt, le copropriétaire verse chaque année un dixième de sa quote-part augmentée du taux de l’intérêt légal de l’année en cours.

Les travaux urgents

Les travaux sont urgents quand ils sont nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, par exemple quand il faut réparer une canalisation collective brusquement crevée ou changer une pièce de la chaudière en panne en plein hiver, ou étayer un mur menaçant de s’écrouler, ou entreprendre la réfection d’une toiture provoquant d’importantes fuites à l’intérieur de l’immeuble…

Attention : si cela est nécessaire pour l’ouverture du chantier, le syndic peut demander une provision aux copropriétaires avant d’avoir pu recueillir leur accord, mais après avoir obtenu celui du conseil syndical. La provision ne doit pas dépasser le tiers du montant du devis estimatif des travaux.

Cependant, même si dans ce cas particulier le syndic peut entreprendre des travaux sans avoir obtenu préalablement l’accord de l’assemblée générale, il doit en informer les copropriétaires par courrier ou par voie d’affichage.

Il doit ensuite convoquer immédiatement une assemblée générale des copropriétaires, afin qu’elle approuve a posteriori les travaux réalisés (article 37 du décret du 17 mars 1967).

Dans ce cas, exceptionnellement, le syndic peut ne soumettre les différents devis aux copropriétaires que le jour même de l’assemblée.

Bon à savoir : si l’assemblée estime que les travaux n’étaient ni urgents ni nécessaires, elle peut refuser de les approuver.

Mais le syndicat doit malgré tout régler les travaux aux entreprises qui les ont réalisés. Pour en obtenir le remboursement, le syndicat doit alors intenter une action en justice contre le syndic.